各乡（镇）人民政府，县直各有关单位：

　　《偏关县加强和改进住宅物业管理工作三年行动计划（2021—2023年）》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　偏关县人民政府办公室

　　2021年11月17日

（此件公开发布）

　　偏关县加强和改进住宅物业管理工作

　　三年行动计划（2021—2023年）

　　为贯彻落实《山西省加强和改进住宅物业管理工作三年行动计划（2021—2023年）》（晋政办发〔2021〕55号）和忻州市人民政府办公室《关于印发忻州市加强和改进住宅物业管理工作三年行动计划（2021—2023年）的通知》（忻政办发〔2021〕67号），加强和改进物业管理服务工作，规范物业管理活动，切实改善市民生活居住环境，促进现代化小区建设，结合我县实际，制定本行动计划。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，认真贯彻习近平总书记视察山西重要讲话重要指示精神，按照省委、省政府全方位推进高质量发展的决策部署，围绕市委、市政府关于建设现代化小区的有关要求，全面贯彻落实《忻州市住宅物业管理条例》和《关于建立推进全市住宅小区物业管理长效机制的实施意见》（忻政办发〔2021〕44号），以发挥业主委员会自治作用为基点，以破解难题为重点，进一步理顺物业管理体制机制，不断强化物业服务企业监管，逐步形成良性互动的物业治理格局，确保人民安居乐业、社会安定有序，构建物业住宅小区治理新格局。

　　二、工作目标

　　以乡（镇）为单位开展加强和改进住宅物业管理工作，到2021年底，全县开展加强和改进住宅物业管理工作的乡（镇）达到20%以上，到2022年底达到60%以上，到2023年底实现全覆盖。通过三年努力，物业管理体系不断健全，乡（镇）和社区的物业管理力量和服务能力进一步增强，物业多领域综合服务品质显著提升，基本形成党组织领导、多元共建、协商共治、科技支撑、成果共享的物业管理服务新格局。

　　三、工作原则

　　（一）统一领导，综合协调。物业管理作为城市管理的重要组成部分，必须纳入基层社会综合治理的大平台，实行统一领导、统一协调。各乡（镇）政府和社区要将物业住宅小区治理纳入社区建设工作范畴统筹考虑，综合协调解决物业住宅小区治理中遇到的各类问题。

　　（二）分级负责，属地管理。物业管理是基层社会治理的重要内容，重心在乡（镇）和社区。各乡（镇）人民政府和社区必须充分发挥综合管理的工作优势，积极采取有效措施，进一步整合管理资源，明确责任主体，落实管理责任，强化协调服务和考核监督，真正将物业住宅小区治理工作职责落到实处。

　　（三）权责清晰，保障到位。各乡（镇）和县直各相关职能部门要按照权责统一的原则，科学划分物业住宅小区治理的职责，为做好物业住宅小区治理工作提供保障。

　　四、组织机构

　　为切实做好加强和改进住宅物业管理工作，成立偏关县加强和改进住宅物业管理工作领导组。

　　组  长：梁震宇  县政府副县长

　　副组长：王春琢  县政府副县长

　　成  员：刘  斌  县政府办副主任、行政审批局局长

　　范春生  县政府办副主任、治超中心主任

　　彭文忠  县住建局局长

　　李  毅  县民政局局长

　　秦小明  县发改局（能源局）局长

　　贾锐军  县教科局局长

　　高  权  县工信局局长

　　陈殿君  县司法局局长

　　董二万  县财政局局长

　　李向东  县信访局局长

　　郭建忠  县人社局局长

　　石向东  县自然资源局局长

　　沈俊杰  市生态环境局偏关分局局长

　　李爱民  县文化和旅游局局长

　　王在英  县卫体局局长

　　周晓虹  县应急局局长

　　赵雨田  县审计局局长

　　李贵荣  县市场监管局局长

　　张永先  县公安局副局长

　　李  贵  县公用事业中心主任

　　李  军  市银保监分局偏关监管组组长

　　李炳杰  县消防救援队队长

　　为了更好推动此项工作落到实处，领导组同时吸纳各乡（镇）人民政府主要负责同志担任领导组成员。

　　领导组负责全县加强和改进住宅物业管理工作的开展，统筹协调和监督指导各乡（镇）及县直相关部门按照各自职责分别做好相关工作；研究解决物业领域存在的突出问题；召开联席会议，研究处置物业领域重点难点问题和社会影响较大的公共事件。

　　领导组下设办公室，负责领导组日常工作，完善物业相关规章制度，督促各成员单位按照部门职责协调处理好物业方面的问题，将各职能部门和各乡（镇）反馈的较为突出的矛盾纠纷、重大案件或特殊情况报领导组研究解决。办公室设在县住建局，办公室主任由彭文忠担任，副主任由徐建军担任。

　　各乡（镇）要参照县级行动计划，成立领导机构，对照任务，精心组织，认真实施。

　　五、主要任务

　　（一）下沉管理服务，推进物业管理融入基层社会治理

　　1、落实乡（镇）主体责任。县人民政府要督促乡（镇）加强对辖区内物业管理活动的指导监督。乡（镇）要指导住宅小区设立业主大会、选举业主委员会（以下简称“业委会”）、组建物业管理委员会（以下简称“物管会”），并办理备案手续；监督业委会、物管会和物业服务企业履行职责，组织开展物业服务质量评价；建立业委会换届审计制度；审核维修资金使用申请，监管小区公共收益收支情况；指导物业承接查验，督促项目有序交接，监督物业服务企业规范管理和使用小区公共资产；建立健全居住社区综合治理工作制度，及时解决住宅物业管理重点难点问题和信访问题，充分发挥乡（镇）、社区（村）人民调解委员会作用，促进物业管理矛盾纠纷就地化解。（责任单位：各乡（镇）人民政府，指导单位：县住建局、县司法局、县信访局、县民政局、县审计局）

　　2、强化社区组织协调职能。社区要组织建立社区居委会、业委会（物管会）、物业服务企业共同参与的协调运行机制。协调解决物业管理问题，建立矛盾纠纷化解机制，调解矛盾纠纷；协助乡（镇）对业委会（物管会）履职情况、物业服务企业服务质量情况进行监督和考评。（责任单位：各乡（镇）人民政府，指导单位：县民政局、县住建局）

　　3、落实管理部门职责。县住建局、自然资源、公安、市场监管、消防等部门要及时受理投诉举报，依据《关于建立推进全市住宅小区物业管理长效机制的实施意见》（忻政办发〔2021〕44号）规定的工作职责查处物业服务区域内违章搭建、违规饲养动物、擅自改变住宅性质、消防设施器材故障或损坏短缺、电动自行车违规停放充电、占用消防通道及消防车道、擅自侵占小区共有部分经营等违法违规行为。县城市管理、通信管理、能源管理、广播电视等部门要依法督促供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位落实对产权范围内物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。（责任单位：各乡（镇）人民政府，指导单位：县住建局、县自然资源局、县公安局、县市场监管局、县能源局、县文化和旅游局、县工信局、县消防救援支队）

　　4、加强物业管理人员配备。乡（镇）人民政府要在乡（镇）配备物业管理工作人员，在社区配备或聘用物业管理专管员，协助乡（镇）开展物业管理、房屋安全隐患排查等具体工作。（责任单位：各乡（镇）人民政府，指导单位：县住建局、县民政局、县应急局）

　　5、强化社区联动联防。社区居委会、业委会（物管会）、物业服务企业要配合相关部门做好流动人口、出租房屋及居民个人养犬等登记报备工作，积极推进社区网格化管理。社区工作人员、网格员和物业服务人员要配合派出所化解矛盾纠纷、排查安全隐患和收集发现犯罪线索等。有条件、有需求的物业服务企业可在司法行政部门指导下依法设立人民调解组织，引导通过调解方式化解居民矛盾纠纷；乡（镇）要依托社会专业力量，加强人民调解组织的职业化、专业化，提升调解成功率和被调解人的满意度。（责任单位：各乡<镇>人民政府，指导单位：县公安局、县司法局、县民政局）

　　6、构建共建共治共享格局。依托12345热线、随手拍、城市综合管理服务平台（数字城管平台）健全投诉事项办理机制。乡（镇）要发挥居民的主体作用，鼓励业主积极参与小区共建共治，组织社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系。（责任单位：各乡<镇>人民政府，指导单位：县民政局、县城市管理综合行政执法队、县行政审批局）

　　（二）加强业委会（物管会）建设，提高住宅小区自治能力

　　7、加强业委会（物管会）组建。各乡（镇）要按照有关规定规范业委会（物管会）组建、换届工作。督促建设单位对已交付专有面积过半的住宅小区提交筹备业主大会所需资料，组织指导筹备首次业主大会，组建业委会，选聘物业服务企业，终止前期物业管理。严把业委会组建的人选关、审核关，鼓励“两代表一委员”参选业委会成员，打造“红色物业”“红色业委会”，并纳入乡（镇）党组织统一管理，建立党建引领下的社区居民委员会、业委会、物业服务企业协调运行机制。尚不具备成立业委会条件的小区，由乡（镇）牵头组建物管会，行使业主大会和业委会的职责。到2021年底，业委会（物管会）组建率达到20％以上，2022年底达到50％以上，2023年底达到80％以上。（责任单位：各乡（镇）人民政府，指导单位：县民政局、县住建局）

　　8、明确业委会（物管会）职责。业委会（物管会）要严格按照《民法典》等规定，明确职责范围。经业主大会决定，可行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用等权利；可聘请专职工作人员，明确工作职责和薪酬标准；维护业主合法权益，协调解决业主合理诉求；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；在决定物业管理有关事项前，公开征求业主意见，并报告社区党组织和居委会；每年向业主公布共有部分经营收益、维修资金使用、经费开支等信息；督促业主遵守议事规则、管理规约和业主大会决议，劝阻业主违规违约行为。（责任单位：各乡（镇）人民政府，指导单位：县住建局、县民政局、县财政局）

　　9、强化对业委会（物管会）的监督。乡（镇）对业委会（物管会）作出的违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，应责令限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主；对业委会不依法履行职责，严重损害业主权益的，应指导业主大会召开临时会议，重新选举；建立业委会（物管会）成员履职负面清单，对出现负面清单情形的，暂停相关成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主，涉嫌犯罪的移送司法机关。（责任单位：各乡（镇）人民政府，指导单位：县住建局、县民政局）

　　（三）分类指导各方统筹，提升物业管理服务水平

　　10、扩大物业管理覆盖面。乡（镇）要组织推动业委会（物管会）选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。结合城镇老旧小区改造，同步鼓励物业服务企业接管；暂不具备专业化物业管理条件的，通过社区居委会托管、社会组织代管、业委会（物管会）自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。2021年开展“城区无物业管理小区清零行动”，2021年底城区物业管理基本实现全覆盖，全县建成区达到70％以上；2022年底县建成区达到80％以上，2023年底达到90％以上。（责任单位：各乡<镇>人民政府，指导单位：县住建局、县民政局）

　　11、提升物业服务质量。物业服务企业要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制；加强与专业运营单位的协作配合，不得擅自收取额外费用；加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，做好绿化养护，规范垃圾投放、清扫清运，打造优秀物业服务项目；严格落实消防安全责任，建立微型消防站，健全消防管理制度，保护业主的人身、财产安全；及时发现、制止违法违规行为，并向有关行政管理部门报告；健全薪酬制度和员工激励制度，引入技能人才和专业技术人才，提升物业服务质量。（责任单位：各乡<镇>人民政府，指导单位：县住建局、县消防救援支队）

　　12、推动物业行业发展。县住建局要完善物业服务标准，规范物业服务企业经营行为；要出台行业自律公约、从业行为规范等，开展业务培训，促进物业服务业健康发展；扶持部分信誉好、专业化程度高、服务能力强的物业服务企业，发挥品牌示范带头作用。各乡（镇）人民政府要支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营。（责任单位：县住建局，各乡<镇>人民政府）

　　13、提高从业人员素质。人力资源和社会保障部门要支持行业主管部门组织物业管理职业技能竞赛，开展物业从业人员、消防设施操作员等职业技能培训及技能等级认定工作，提高从业人员整体素质和技能水平。各物业主管部门要定期组织开展“最美物业人”宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。（责任单位：各乡<镇>人民政府，指导单位：县住建局、县人社局、县消防救援支队）

　　14、完善物业价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业约定，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整，提倡酬金制计费方式。各物业主管部门要公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。实行政府指导价的前期物业和保障房物业服务收费，由县人民政府根据当地实际情况制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。（责任单位：各乡<镇>人民政府，指导单位：县发改局、县住建局、县市场监管局）

　　（四）强化维修资金管理，提高资金使用效率

　　15、加大维修资金归集管理力度。新建商品房在办理网签备案时，应由建设单位代为足额缴纳维修资金，确保应缴尽缴。维修资金管理部门要采用公开招标方式，择优确定专户管理银行并严格控制数量，提高资金收益水平，按期将收益分配至业主分户账；加快维修资金管理信息系统建设，方便业主实时查询;严肃查处侵占、挪用维修资金等违法违规行为。（责任单位：各乡<镇>人民政府，指导单位：县住建局、县财政局、市银保监分局偏关监管组）

　　16、提高维修资金使用效率。县维修资金管理部门要优化维修资金使用流程，由乡（镇）对维修资金使用方案等资料进行审核、现场查验同意后，向维修资金管理部门申请列支、划转，根据维修工程进度适时拨付；建立应急维修事项清单，发生危及房屋安全等紧急情况时，业委会（物管会）可直接申请使用维修资金；支持维修资金用于老旧小区改造；探索使用维修资金购买电梯安全责任保险。（责任单位：各乡<镇>人民政府，指导单位：县住建局、县财政局、市银保监分局偏关监管组）

　　（五）推动发展生活服务业，满足居民多样化多层次需求

　　17、加强智慧物业管理服务能力建设。各级物业主管部门要以“山西数字房产”为依托，建设通用、开放的智慧物业管理服务平台，采集住宅小区、楼幢、房屋、物业服务企业等数据，汇集购物、家政、养老、停车等生活服务数据，对接城市信息模型（CIM）和城市综合管理服务平台，共享城市管理数据，为居民提供智慧物业服务。（责任单位：各乡<镇>人民政府、县住建局、县城市管理综合行政执法队、县行政审批局）

　　18、推动住宅小区管理智能化。鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑，开展小区智慧物业服务；在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集；建立事件部件处置权责清单，明确处置业务流程和规范；在小区周界、出入口、停车场（库）等公共区域安装智能设备，提升小区技防智能化水平。（责任单位：各乡<镇>人民政府，指导单位：县住建局、县公安局、县消防救援支队）．

　　19、推动物业服务线上线下融合。要鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。物业服务企业可通过智慧物业管理服务平台，探索“物业服务+生活服务”模式，提供定制化产品和个性化服务，满足居民多样化多层次居住生活需求；探索“物业服务+居家社区养老服务”模式，整合线上线下资源，为老年人提供助餐、助行、助医、助洁、助购、助急等便捷养老服务。开展养老、家政等生活性服务业务的，可依规申请相应优惠扶持政策。（责任单位：各乡<镇>人民政府，指导单位：县住建局、县民政局、县卫体局、县教科局、县人社局、县文化和旅游局、县商务局）

　　（六）强化物业服务监管，规范物业服务市场秩序

　　20、优化市场竞争环境。市场监管部门和物业主管部门要加强物业服务企业登记注册和行业监管信息实时共享，强化企业监管服务效能。县住建局要探索建立物业服务企业资格管理制度、物业服务合同和项目负责人备案制度，完善物业管理招投标制度，引导业委会（物管会）通过公开招标方式选聘物业服务企业。物业主管部门在征求乡（镇）意见的基础上，依法依规建立企业失信惩戒制度，对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场，对已经开展物业服务的，按照《民法典》等规定经业主同意后予以解聘，推动形成优胜劣汰的市场环境，促进行业可持续发展。（责任单位：各乡<镇>人民政府、县住建局、县发改局、县市场监管局）

　　21、建立服务信息公示制度。乡（镇）要指导监督物业服务企业设立物业服务信息监督公示栏，如实公示并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息。物业服务企业开展家政、养老等服务也应对外公示，按双方约定收取费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。（责任单位：各乡<镇>人民政府，指导单位：县住建局、县发改局、县民政局、县市场监管局）

　　22、完善企业信用管理制度。物业主管部门要充分应用“山西数字房产”平台信用评价系统，根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况，依法依规采集信用信息，开展企业信用等级评价，定期公开信用评价结果。推进信用星级认定工作，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。（责任单位：各乡<镇>人民政府、县住建局、县发改局、县财政局）

　　六、责任分工

　　（一）乡（镇）人民政府是加强和改进住宅物业管理工作的组织实施主体。要牵头组织公安派出所、发改、住建等相关部门共同建立健全物业管理运行的协调机制、畅通诉求渠道、矛盾纠纷预警预报和调解机制，积极调解处理物业服务投诉，定期组织召开辖区相关部门和单位参加的物业管理联席会议，协调解决住宅区内物业管理中的苗头性、倾向性、综合性问题。要督促辖区内物业服务企业依法依规搞好物业管理服务，按照物业服务合同，提供值价相符的服务，在服务区域内醒目位置公示服务项目、服务标准、服务价格。要特别注重培育激发社区居民的公共意识、责任意识，鼓励引导社区居民强化自我教育、自我管理、自我服务、积极参加社区公共事务，自觉遵守有关政策法规和业主管理规约。

　　（二）政府行业管理部门和单位是加强和改进住宅物业管理工作的行业监管主体。要依照法定职责和相关要求，积极履行职责，并主动配合和支持乡（镇）人民政府开展工作。具体工作职责按照市政府办公室印发的《关于建立推进全市住宅小区物业管理长效机制的实施意见》（忻政办发〔2021〕44号）执行。

　　七、实施步骤

　　（一）工作启动阶段（2021年11月至2021年12月）。各有关部门按照工作职责和目标任务，制定实施方案，积极做好宣传引导工作，加强各层面培训，全面启动相关工作。到2021年底，全县开展加强和改进住宅物业管理工作的乡（镇）达到20%以上。

　　（二）全面实施阶段（2022年1月至2023年12月）。2022年，在全县范围内选树一批“美好家园”小区，充分发挥典型示范的引领推动作用，以点带面，不断提升我县物业管理服务水平。到2022年底，全县开展加强和改进住宅物业管理工作的乡（镇）达到60%以上，到2023年底实现全覆盖。

　　（三）总结评估阶段（2024年上半年）。总结提炼三年行动可复制推广的经验，考核目标完成情况。

　　八、保障措施

　　（一）提高思想认识。各乡（镇）、县直有关部门要充分认识加强物业管理工作的重要性和现实紧迫性，站在加强和创新社会治理的高度、解决民生问题的角度、维护社会稳定的维度，将物业管理工作纳入年度目标考核，做到思想上有位置、工作上有部署、行动上有措施、落实上有监督。

　　（二）加强组织领导。全县要加强物业管理工作的组织领导，主要领导亲自抓，结合本行动计划和各自职责，抓紧制定细化措施，落实相关任务，做好各项工作，精心组织实施。

　　（三）加强宣传培训。各乡（镇）、县直有关部门要充分利用报刊、电视、互联网等媒体，积极宣传物业管理相关法规政策，在全社会大力营造加强物业管理、共建美好家园的浓厚氛围。